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第2次會議預備會提案5

辦理中

優化租金補貼內容,讓政策更貼近民眾生活


主責部會:

內政部主辦,財政部協辦。


提案內容

提案說明:

居住正義是近年來廣受討論的議題,而由行政院所提出的租金補貼專案廣受好評。今年七月「租金補貼2.0」上路,雖然已經放寬申請限制,但實際上還是有部分限制,會造成民眾申請上的困難。實際情況以下列出幾點:

1.民眾如承租無保存登記之建物或是頂樓加蓋等俗稱「違建」的建物,簽切結書之後仍可申請,規定內容如下:「無房屋稅籍之未保存登記建築物,應由申請人切結確有租賃房屋作居住使用之事實,並檢附申請日前半年內繳納自來水費、電費證明、門牌證明或村里長證明。」;然水電費證明房東可能會拒絕提供,如是頂樓加蓋也不會有門牌證明,因此,村里長證明會是比較有機會的選項,但實際上村里長會因為擔心後續可能產生之法律問題,拒絕簽署證明。

2.屋主和出租人必須是「同一人」。如屋主因為個人稅務規劃,成立公司以法人出租,或是屋主委託管理公司,皆會造成承租民眾無法申請補貼。

3.租賃標的物內有營業登記,也不可以申請補貼。大臺北地區大部分的租賃標的物都是華廈或公寓,每一戶都有門牌,較不會受此規定限制,但是中南部及其他地區有許多是透天分層或是隔間出租,如一樓做營業使用,就會造成承租其他樓層的民眾無法申請補貼。

4.針對房東,除稅率採自住稅率之優惠,還有一戶每月新臺幣15,000元之免稅額。如上提,因大臺北地區大多的租賃標的物為華廈或公寓,所以此規定不會有問題,然而中南部及其他地區有許多物件是透天類型,並以現金方式收取租金,每戶每月新臺幣15,000元之免稅額可能不夠成為誘因讓房東願意成為公益出租人。

具體建議:

1.租金補貼政策本質是讓離鄉背井的民眾,能更容易負擔一個「家」,以落實居住正義。因此,如果能讓此政策更加單純化,只要符合資格,且具有租賃及居住事實,即可申請,將違建等問題留給政府及屋主,必定可以造福更廣大的民眾。

2.現行規定對於透天的物件較不友善,如能調整,勢必會擴大此政策之效益。

會議內容

  • 第4屆第2次會議預備會

    辦理情形

    內政部:

    1.「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」(以下簡稱本專案計畫)辦理期程自111年度至114年度,為使承租未保存登記建物之租屋家庭也可申請租金補貼,並為避免申請人以居住以外用途之房屋,或虛擬不存在之房屋申請租金補貼,111年度係以「按住家用稅率課徵房屋稅」為認定依據;112年度放寬認定方式,建物登記用途載有「住」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣亦可申請;此外,以「無房屋稅籍」且「未保存登記」之房屋申請租金補貼者,則可檢附申請日前半年內繳納自來水費、電費證明、門牌證明或村里長證明,該文件係邀請地方政府研議作業規定會議時,地方政府認為村里長較熟悉地理環境,故納入該項證明書,僅為證明房屋存在,對於有需求之民眾多一種認定管道,目的為證明該屋確實存在。又村里長證明之地址縱屬違建,補貼機關基於照顧承租人之立場,僅將證明作審查租金補貼使用,不會移送建管單位或作其他用途。

    2.本專案計畫作業規定並無所有權人須與出租人同一人之規定,若出租人非所有權人,建議申請人於檢附租賃契約影本時,一併附上所有權人同意書、委託書或授權書等證明文件;申請當下未檢附所有權人同意書、委託書或授權書等,機關審核如有疑慮,將請申請人補件以進行審核。

    3.依據「房屋稅條例」第5條規定,同時作住家及非住家用者,係以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。故1樓作營業使用,承租2樓作居住使用者,租金補貼審查機關審查時會依據「租賃契約」所載承租樓層,核對房屋稅課稅明細或建物登記資料之樓層是否為居住用途,審查機關會以稅務或地政資料所載2樓之用途為認定依據,不會以1樓用途不符規定即駁回其申請。

    4.公益出租人之綜合所得稅免稅額優惠,目的係為鼓勵所有權人將住宅出租與租金補貼戶。有關免稅額不夠成為誘因1節,因涉國家之稅賦政策,係屬財政部權責,建議由該部評估。

    財政部:

    有關委員所提每戶每月租金收入免稅額新臺幣(下同)15,000元似有誘因不足以使房東願意成為公益出租人一節,說明如下:

    1.現行住宅法已提供適切租稅優惠

    (1) 為鼓勵房東釋出空餘屋供公益出租,住宅法及房屋稅條例分別提供綜合所得稅、地價稅及房屋稅之租稅優惠。為進一步鼓勵房東將住宅出租予弱勢族群,110年6月9日修正住宅法第15條規定提高住宅所有權人將住宅出租予公益出租人之租金收入免稅額度由10,000元至15,000元,提升房東釋出空屋誘因。

    (2) 上開免稅額度與參與社會住宅包租代管計畫所享有之租金收入免稅額度相同,係參考六直轄市之出租住宅每月平均租金行情訂定,對於多數房東應已足敷適用。以臺北市最高租金行情(臺北市社會住宅包租代管計畫所訂月租上限)之112年度每月房屋租金收入39,000元為例,適用公益出租人所得稅減免規定後,全年應課稅所得額為164,160元【(每月租金39,000元-免稅額15,000元)×12月×(1-費用率43%)】,於減除免稅額92,000元及標準扣除額124,000元(假設單身且無扶養親屬)後已無淨所得,尚無課徵綜合所得稅問題。現行公益出租人租金收入免稅額度已具鼓勵房東釋出空屋出租之政策效果。

    2.房屋稅差別稅率2.0方案

    為鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負,財政部擬具房屋稅條例部分條文修正草案(下稱本草案),針對非自住非出租非繼承取得共有住家用房屋調高法定範圍為2%至4.8%(原稅率為1.5%至2.4%),公益出租人適用稅率則維持1.2%。本草案業於112年9月21日函送立法院審議,並於同年10月3日經立法院一讀,交付財政委員會審查,財政部將積極與立法院朝野各黨團溝通協商,期於112年底完成修法,自113年7月1日起實施,有助房東成為公益出租人。

    3.公益出租人適用範圍將修法擴大

    內政部考量經濟或社會弱勢民眾之實際租屋狀況,刻研擬修正住宅法,增訂房東將房屋出租予社會福利團體,該團體再轉租予符合租金補貼申請資格者,亦納入公益出租人適用範圍,期鼓勵更多房東成為公益出租人,以照顧更多經濟或社會弱勢族群。

    決定

    本案由內政部主辦,財政部協辦。請內政部參考委員建議並蒐集各界意見,以優化租金補貼政策,並適時修法擴大公益出租人適用範圍;另請財政部就房屋稅差別稅率2.0方案適時因應社會大眾需求滾動調整。